בר עליון
דלג על בר עליון

פרויקט פינוי בינוי

  • מה זה פינוי בינוי?
  • מי הגורמים המעורבים?
  • מי יוזם את התהליך?
  • מהם השלבים בתהליך?
  • כמה זמן נמשך התהליך?
  • מהי המעורבות של בעל דירה במתחם של פינוי בינוי?
  • האם ניתן לפנות ללא הסכמת כל בעלי הדירות ומהו חוק "הדייר הסרבן”?
  • מהם התנאים להצלחת הפרויקט?

  

 

העיר הינה מערכת חיה ודינאמית המתחדשת ומשנה את פניה באופן תדיר. אזורים חדשים מתפתחים ובמקביל אזורים ותיקים מתיישנים. על מנת לשמור על איכות חיים בעיר לאורך השנים, עיריית אילת רואה חשיבות רבה בחידוש מלאי המגורים, המרחב הציבורי, מבני הציבור, הגנים והתשתיות העירוניות. פעולה זו של התחדשות מונעת על ידי העירייה, התושבים, יזמים פרטיים וגופים ציבוריים וממשלתיים אחרים. 

 

חידוש מלאי המגורים הינו אחד הנושאים המורכבים בתהליך ההתחדשות העירוני כיוון שמשולבים בו הרבה בעלי עניין. 

החידוש יכול להיות מינורי על ידי שיפוץ המבנה או תוספת מעלית. הוא יכול להיות משמעותי יותר על ידי הרחבת ותוספת דירות, או בצורה המקיפה ביותר-הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש במקומו. 

מטרתו של מסמך זה היא להסביר את תהליך החידוש העוסק בהריסה ובנייה חדשה או בשמו השגור, תהליך של "פינוי בינוי". 

 

פינוי בינוי מהו? 

תהליך פינוי בינוי הינו תהליך של הריסת מבנים קיימים ובנייה של מבנים חדשים במקומם. התוכנית מגדילה בדרך כלל את מספר הדירות במתחם ומייצרת מבנים גבוהים יותר. במהלך הקמת הבניינים החדשים משודרגות ומחודשות מערכות אורבאניות כגון: חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות. 

תהליך פינוי בינוי מתאים באזורים בהם הבניה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד. 

התהליך מורכב משני גורמים עיקריים: תהליך תכנוני ותהליך קנייני 

התהליך התכנוני (אישור) – מאפשר אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה המגדילה בדרך כלל את מספר יחידות הדיור ומסדירה את הבנייה החדשה. תהליך זה נעשה בפיקוח העירייה וצריך לקבל אישור במוסדות התכנון, קרי  הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. 

 

התהליך הקנייני (ביצוע) – מאפשר קבלת דיור חלופי תמורת הדירה המתפנה. תהליך זה מתקיים בין בעל הדירה והיזם והוא פרטי ללא התערבות העירייה או מוסדות ציבוריים אחרים. 

 

   

מי הגורמים המעורבים? 

 

גורם 

סוג התהליך 

אחריות בתהליך 

העירייה 

תכנוני 

אחראית לתהליך אישור התוכנית 

משרד הבינוי והשיכון 

תכנוני 

מימון הכנת תוכנית (בפרויקטים ביוזמת העירייה)/מימון החברה המנהלת במסלול יזמים 

חברה מנהלת 

תכנוני 

ניהול תהליך התכנון של פרויקט משרד השיכון 

יזם/קבלן 

קנייני 

אחראי למימוש התוכנית ולמתן פתרון לבעלי הדירות 

בעלי הדירות 

קנייני 

אחראים למו"מ מול היזם/קבלן ועל ההחלטה האם להתפנות ולבצע את העסקה 

 

מי יוזם את התהליך? 

 

היוזמה יכולה להיות עירונית או פרטית: 

העירייה יכולה ליזום תוכנית בניין עיר ולהיעזר במקרים מסוימים במשרד השיכון לקבלת תקציב. היזמה יכולה להגיע 

מיזמים או קבלנים פרטיים והיא אף יכולה לצמוח מבעלי הדירות המתארגנים לביצוע התהליך. 

בכל המקרים אישור התוכנית הוא ציבורי ומימוש התוכנית בפועל (תהליך הפינוי והבנייה) הוא על ידי גוף פרטי. 

 

מהם השלבים בתהליך? 

(חלק מהשלבים יכולים להתרחש במקביל) 

 

שלב בתהליך 

הגורם האחראי 

הצעת מתחם המתאים לתוכנית מסוג זה 

העירייה, יזם פרטי או בעלי הדירות 

החתמה עקרונית של בעלי הנכס 

חברה מנהלת/נציגות המתחם 

אישור המועצה להביא לאישור הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית 

עירייה 

המלצת הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית להכרזת המתחם כפרויקט פינוי בינוי  

הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית 

הכנת תוכנית בניין עיר חדשה 

(המתייחסת למרחב העירוני גם בהקשר רחב יותר מהמתחם עצמו) 

יזם או העירייה או שניהם יחד 

תהליכי אישור התוכנית בוועדה המקומית והמחוזית 

העירייה 

איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התוכנית 

יוזם התוכנית 

בחירת קבלן מבצע 

בעלי הדירות 

מו"מ וחתימת חוזה בין בעלי הדירות לקבלן על תנאי הפינוי, תקופת המעבר, הפיצוי והביטחונות 

בעלי הדירות והקבלן 

פינוי בעלי הדירות בהסכמה 

הקבלן 

קבלת אישורים להריסה ובניית המבנים החדשים 

הקבלן 

 

 

 

כמה זמן נמשך התהליך? 

התהליך דורש ארבעה שלבים עיקריים: 1) החתמת בעלי הנכס; 2) אישור התוכנית; 3)הסדרת הנושא הקנייני; 4)ביצוע הבנייה. 

כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, נדרשות מספר שנים עד לאישור התוכנית ומספר שנים נוספות עד לביצוע. כמו כן, אישור התוכנית אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בתנאי השוק ובהסכמת בעלי הדירות. חלק מהתוכניות כוללות "תאריך תפוגה" שלאחריו התוכנית בטלה אם אינה מתממשת. 

 

מהי המעורבות של בעל דירה במתחם של פינוי בינוי? 

ניתן ליזום את התוכנית. 

ניתן להיות שותפים לתהליך התכנון.

ניהול מו"מ מול היזמים/קבלנים על תנאי העסקה של פינוי הדירה וקבלת פיצוי.

ניתן להתנגד לתוכנית על פי חוק בתקופת הפקדתה בוועדות התכנון.

בכל אחד מהשלבים ישנה יכולת השפעה גדולה יותר אם יותר תושבים מעורבים ומאוגדים. אי לכך, כדאי לפעול להקמת נציגות מוסכמת לניהול התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע במידת הצורך (כגון: עורך דין, אדריכל, שמאי). 

 

 האם ניתן לפנות ללא הסכמת כל בעלי הדירות ומהו חוק "הדייר הסורר"? 

 

על מנת לפנות את המבנים יש צורך בהסכמת בעלי הדירות וחתימתם על הסכם לפינוי. מאידך, אם 80% מבעלי הדירות במתחם מעוניינים בתהליך ובעלי דירות אחרים מסרבים מסיבות שאינן ענייניות (למשל כדי להשיג רווח גדול יותר) יכולים רוב בעלי הדירות לתבוע את הסרבנים על אובדן כספי בשל אי מימוש הפרויקט. 

 

מהם התנאים להצלחת הפרויקט? 

 

קבלת ההסכמה של כלל בעלי הדירות ומחויבות לתהליך. 

תוכנית המטיבה את מכלול התנאים הקיימים באזור.

כדאיות כלכלית ליזם.

 

סיכום: 

 

עיריית אילת מעודדת יוזמות לפרויקטים של פינוי בינוי באזורים המתאימים במסגרת קידום חידוש עירוני בשכונות הוותיקות. 

כל יוזמה נבדקת על היבטיה השונים (כגון: בינוי, תשתיות ושטחי ציבור) ומקודמת בהתאם. העירייה רואה חשיבות ויתרון בשותפות בעלי הדירות בתהליך. 

מינהלת השכונות הוותיקות אחראית על עידוד ההתחדשות העירונית ומלווה את היזמים בכל התהליך על מנת להביא להצלחה מרבית.

עבור לתוכן העמוד